Актуальность вопроса.
Строительство - это отрасль, которая является локомотивом экономики региона, и тащит за собой транспортные перевозки, электромонтажные работы, добычу полезных ископаемых, производство и продажу стройматериалов, отделочных материалов, бытовой техники, мебели и многое другое. Больше ввода жилья - больше тепловой энергии, света, газа, воды, то есть энергетика тоже завязана на стройку. Полагаю, что и доход значительной части населения зависит от успехов в строительной отрасли.
Вопрос эстетического облика региональной столицы имеет не последнее значение.
Сегодня Саратов - это смесь избушек на курьих ножках и торчащих среди них небоскребов. Плана застройки фактически не существует. Точнее, юридически он есть, но по факту мы видим хаос. В центре города - масса старого жилого фонда. Аварийного, ветхого, разваливающегося. Эти старые домики горят, падают, убивают прохожих. Ремонт таких домов не ведется. Фонд капремонта бездействует либо не имеет полномочий, а собственники этих ветхих домов не имеют денег.
Место Саратовской области в жилищном строительстве 574-776 тысяч квадратных метров в год за последнюю пятилетку. В среднем 680 тысяч квадратных метров в год.
Для сравнения:
- Самарская область - 1 миллион 157 тысяч квадратных метров,
- Башкортостан - 883 тысячи квадратных метров,
- Татарстан - 1 миллион 368 тысяч квадратных метров.
Если переводить в деньги, то с 2015 года по 2019 год в регионе построено 2,7 миллиона квадратных метров жилья, в деньгах - это 54 миллиарда рублей (из расчета по 20 тысяч рублей/квадратный метр). Стоимость всего Крымского моста (который проектировался и строился в сходный период) 227 миллиардов рублей. То есть в Саратове построена четвертая часть моста через Керченский пролив за аналогичный период.
Какие предпосылки для строительства в текущем и последующие годы.
По планам министерства строительства области, в 2019 году будет введено в эксплуатацию 75 многоквартирных жилых домов общей площадью 722 тысяч квадратных метров, то есть в 1,5 раза больше, чем в 2018 году. Прогноз оптимистичный.
Посмотрим, какие факторы этому могут способствовать или препятствовать.
1. Спрос. Общемировая проблема и общероссийская. Падение спроса зафиксировано по всей стране. Денег у людей меньше. Это не способствует развитию жилищного строительства.
2. Эскроу-счета. Общероссийская проблема. С лета продажа жилья возможна только с использованием специальных банковских счетов. То есть до денег дольщиков строителям не добраться до момента окончания строительства и передачи квартиры. Соответственно, строители будут выживать, кто и как может, на свои и кредитные средства. При этом нахождение денег дольщиков на счетах в банке не гарантирует выдачу застройщику кредита.
3. Отсутствие торгов по продаже земли. Региональная проблема. Новые торги по продаже жилья не проводят, а старые земельные участки у строителей отбирают.
Таким образом, из трех, по моему мнению, основных проблем строителей, одна может быть решена на региональном уровне. Остановлюсь на ней подробнее.
История вопроса.
В Саратове сложилась практика, по которой земля под многоэтажное жилищное строительство распределялась без проведения торгов. Всегда. В редчайших случаях проводились торги.
Общая ситуация с торгами в регионе выглядит следующим образом (см. фототаблицу).
То есть вся область за 5 лет продала с торгов 27 земельных участков.
В Саратове участок под многоэтажное строительство, ушедший с торгов, стоит дешевле Балаково, Балашова и Энгельса.
При этом введено 370 многоквартирных жилых домов, 2,7 миллиона квадратных метров жилья.
У строителей считается нормальным коэффициент 20-27 процентов стоимости земли в стоимости квадратного метра жилья. То есть 540-729 тысяч квадратных метров жилья могло достаться городу от продажи земли через торги. В деньгах это от 11 до 21 миллиарда рублей, то есть 3-5 миллиардов рублей в год при тех же темпах строительства.
Если кто-то скажет, что доля земли в строительстве 10 процентов, то пусть разделит на 2. Сумма будет не менее внушительной.
А теперь вопрос: в чьих карманах эти 11-21 миллиардов рублей? Наверное, некоторые чиновники и отдельные дельцы стали миллиардерами.
А муниципалитеты суммарно получили всего 19 миллионов рублей, то есть менее 0,01 процента от возможностей.
Вспомним хронологию событий.
Весна 2017 года - первый иск прокуратуры Саратовской области по спору о неправомерном изменении видов разрешенного использования земельного участка.
Ноябрь 2017 года - расширенное заседание Совета Общественной палаты с участием депутатов Государственной думы РФ.
23 ноября 2017 года - первое заседание рабочей группы по инвентаризации прав на земельные участки в администрации Саратова.
Позиция прокуратуры.
1. Земельные участки под многоэтажное строительство могут продаваться только с торгов. Покупка участков с назначением под автостоянку, фитнес-центр, промышленное производство с последующим изменением вида разрешенного использования земли - незаконно.
2. Приобретение прав на земельные участки площадью больше, чем необходимо для использования находящегося на нем объекта недвижимости, - незаконно.
3. Прокуратура (с ее слов) возвращает только свободные от построек и дольщиков земельные участки
4. Сделки с землей могут быть оспорены в пределах срока исковой давности (3 года, а в отдельных случаях - 10 лет).
5. Данная позиция прокуратуры основана на законе и судебной практике высших судов.
6. Прошлые сотрудники прокуратуры, которые надзирали за земельными вопросами, ошибались. Они уволены или сменили место работы.
Позиция строителей:
1. В Саратовской области муниципальные власти не проводили торги и не проводят сейчас. Поэтому купить землю с торгов невозможно.
2. Если бы строители не покупали землю у третьих лиц, новых жилых домов в городе и области могло не быть.
3. Все годы власть и правоохранительные органы молча соглашались с существовавшей в регионе схемой распределения земли.
4. Сегодня землю отбирают даже у тех строителей, у которых есть разрешение на строительство, возведен цоколь и есть дольщики.
5. Есть группа «неприкасаемых» владельцев земли, которых не трогают иски прокуратуры.
6. Пополнения бюджета от оспаривания старых сделок с землей нет и не будет, так как у оспоренных земельных участков судами возвращен прежний вид разрешенного использования (стоянка, фитнес-центр и др.) и застройщикам они перестали быть интересны в таким целевым назначением.
Мое мнение по ситуации.
Попробую быть объективным.
Власть, строители и правоохранительные органы привыкли к непрозрачным схемам выделения земли. Недовольных не было.
Местная власть не проводила торги, а раздавала землю за взятки. Строители «носили», чиновники «брали». Или чиновники «просили», а строители «не отказывали». Что называется, «рыльце в пушку» у всех!
Региональные чиновники из Минстроя наблюдали за всем этим свысока, не видя нарушений.
Прокуроры надзирали и тоже нарушений не видели. Мне даже известны случаи, когда сами прокуроры выносили акты прокурорского реагирования, понуждающие чиновников выделять землю без торгов. Кстати, понять, цену «закрывания прокурорских глаз» в те времена достаточно просто. Сергей Владимирович Филипенко может заглянуть «на чай» без предупреждения домой к сотрудникам прокуратуры, надзирающим за землей. В районных прокуратурах и в областном ведомстве. Заглянуть не по адресу прописки, а по месту фактического проживания. Посмотреть, в каких домах живут надзирающие за землей прокуроры. Многое станет понятно. «Нажитое непосильным трудом» скрыть будет трудно.
Кстати, для «чистоты отношений» скажу: надзорное ведомство сейчас оспаривает выделение земли и по тем участкам, где есть дольщики, разрешение на строительство и построен «нулевой уровень». Однако критерии отбора таких земельных участков для отъема пока неясны, непрозрачны и это является коррупционным фактором уже внутри самой прокуратуры. Застройщики справедливо отмечают, что избирательный подход закон не допускает.
Доходит даже до того, что застройщики приносят пачки выписок по земельным участкам, принадлежащим влиятельным лицам, которых прокуроры не трогают. Я, конечно же, не буду придавать огласке конкретные фамилии известных людей, которых не трогают, но, полагаю, при таком избирательном подходе информационный вакуум рано или поздно прорвется.
Антимонопольная служба, кстати, все это время тоже нарушений не видела и только по сигналу прокуроров начала возбуждать дела.
Строители друг на друга все эти годы не жаловались.
Судов по этой теме тоже не было.
И даже покупателей жилья такая ситуация устраивала.
Если взять планы Минстроя по вводу жилья на текущий 2019 год, то это 75 многоквартирных домов. В предыдущие 5 лет в области всего продано 27 земельных участков, из них практически все застроены. Следовательно, 99 процентов многоквартирных жилых домов, по планам Минстроя, должны быть построены на земельных участках, приобретенных по «кривым» схемам. Как на это посмотрит региональная прокуратура?
Лично мне будет интересно понаблюдать на примере любого из возвращенных земельных участков его судьбу. Возьмем, для примера, «земли «Альмира». Сейчас судебное решение вступило в законную силу и подлежит исполнению Значит землю можно продавать. Давайте посмотрим за процессом продажи и за результатами торгов и через 6-12 месяцев оценим результаты. Мой прогноз - город ничего не получит от продажи этой земли. И продаваться она не будет вообще. Есть для этого целый ряд причин, озвученных выше.
Выводы и предложения.
1. Настало время переходить к поквартальной застройке крупных городов региона. Особенно Саратова. Необходимо комплексное освоение. Сносить старый жилой фонд в центральных районах города. Договариваться с его владельцами о справедливой компенсации. Строить сразу и жилой фонд, и объекты инфраструктуры. Садики, школы, поликлиники, учреждения культуры и спорта.
2. Нужно готовить земельные участки и выставлять их на торги. Если этого не сделать, начнется еще бОльшая стагнация в строительном секторе и в связанных с ним иных секторах экономики. Перспективы роста ввода жилья в 2019 году не видны.
3. Те застройщики, которые получили убытки в связи с покупкой земли по «кривым схемам» и началом строительства, должны быть защищены судом и прокуратурой.
4. Есть ли конкуренция на уже проведенных торгах? Конечная цена проведенных аукционов показывает, что ее нет! Значит, нужно вести работу в этом направлении.
5. Необходимо выбрать стратегию: продавать на аукционах право аренды земельного участка или право собственности. Эта стратегия должна быть обоснована экономически.
6. Нужен справедливый подход в применении новых правил игры. Важно понять, справедливо ли «наказывать» строителей, игравших по устраивавшим власть и прокуроров правилам в прошлое время. Или же установить правила на будущее время. Но это должно быть управленческое или политическое решение. Одним юристам и прокурорам этот вопрос не решить.
И в завершении напомню известную русскую пословицу «Без хозяина земля – круглая сирота». Если сейчас не заняться земельным вопросом, то клубок экономических и социальных проблем в регионе будет только нарастать.
